Audit énergétique et diagnostique de performance énergétique | PEB ou DPE

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Audit énergétique et diagnostique de performance énergétique | PEB ou DPE
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À l’ère de la construction écologique, il est indispensable et c’est aussi une obligation légale d’évaluer la consommation énergétique d’une habitation. Voyons comment fonctionnent les audits énergétiques en détails.

Qu’est-ce qu’un audit énergétique ?

Un audit énergétique est une vérification ou une évaluation énergétique de votre maison pour voir ce qui se passe réellement dans votre maison lorsqu’il s’agit de consommation d’énergie (ou de mauvaise utilisation). Il identifie les parties de votre maison qui consomment le plus d’énergie.

Une fois l’évaluation terminée, vous pouvez décider quelle sera votre prochaine étape pour améliorer ou régler les problèmes dans votre maison. Vous obtiendrez maintenant des renseignements plus complets pour apporter les améliorations qui s’imposent à votre maison sur le plan énergétique, et ce, de façon rentable.

 

La performance énergétique des bâtiments, une exigence européenne

En France, on parle de DPE ou diagnostique de performance énergétique tandis qu’en région de Wallonne et à Bruxelles, il s’agit du certificat de performance énergétique des bâtiments, en abrégé PEB, un document à fournir pour pouvoir finaliser une transaction immobilière.

Ce diagnostic énergétique est concrétisé par la valeur E, qui considère tous les besoins énergétiques d’une habitation. C’est exprimé par un chiffre qui doit être inférieur ou égal à l00 (plus le chiffre est bas, meilleur est votre E). Cette valeur E est calculée par l’architecte et un rapporteur, à l’aide d’un logiciel.

Quels sont les éléments qui interviennent dans la valeur E ?

  • La compacité de l’habitation.
  • L’orientation de l’habitation.
  • Les matériaux utilisés pour la toiture et les murs.
  • Le degré d’isolation thermique (ou l’épaisseur et le type de matériau).
  • L’étanchéité de l’habitation.
  • La superficie totale des fenêtres et de la valeur d’isolation des châssis et du vitrage.
  • Le système de ventilation.
  • L’exploitation de la chaleur solaire (par exemple pour l’eau chaude sanitaire) mais aussi la protection solaire.
  • L’installation pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire.

Exemple :

Si la méthode de calcul arrive à une valeur E = l08 pour votre maison, ce n’est pas suffisant Que faire pour y remédier ? Vous devez isoler plus et mieux, opter pour une autre source d’énergie ou installation de chauffage… ou alors, privilégier les principes d’un habitat passif dont nous avons parlé plus haut Une performance énergétique de E = l 00, correspond environ à une isolation globale K45, à laquelle s’ajoute des facteurs tout aussi performants de ventilation, de chauffage et de préparation d’eau chaude sanitaire.

Comme nous le dissions plus haut, pour obtenir un permis de bâtir il faut désormais être conforme aux exigences énergétiques. Le I6 décembre 2002, une directive européenne (2002/9l/CE) sur la performance énergétique et le climat intérieur des bâtiments a été adoptée par le Parlement européen et le Conseil de l’Union européenne. Elle vise à obtenir des bâtiments moins énergivores et à diminuer les émissions de CO2.

Audit énergétique et diagnostique de performance énergétique

Il s’agit d’un document d’évaluation de la performance énergétique d’une habitation existante, sa validité est de 10 ans. À l’issue d’une évaluation, le bâtiment peut être classé de « peu énergivore » à « très énergivore ». Ce certificat qui quantifie la consommation énergétique d’un bien immobilier est obligatoire depuis plusieurs années. Il est exigé dans toutes les transactions immobilières et concerne tout type d’habitation individuelle : appartement, maison et immeubles ainsi que les bureaux ayant une superficie supérieure à 500 m². Pour qu’une habitation puisse obtenir un DEP ou un PEB, il faut que la demande d’évaluation émane de son propriétaire. Il faut également que le contrôle de la performance énergétique soit réalisé par un certificateur agréé, en Belgique soit par la Région wallonne soit par l’IBGE de Bruxelles, en France le Comité français d’accréditation (COFRAC), vérifient les compétences des candidats et près de 8000 professionnels ont déjà été certifiés pour la réalisation du DPE.

Les informations mentionnées sur le certificat de diagnostique énergétique

Après l’audit énergétique, le certificateur se sert d’un logiciel pour analyser les données préalablement recueillies et remet ensuite un document qui mentionne les points suivants :

  • La date où l’audit énergétique a été réalisé
  • La date où le certificat PEB n’est plus valide
  • Le numéro du certificat
  • La photo de l’habitation
  • Les données concernant le certificateur
  • Les données relatives au bâtiment
  • La quantité d’énergie consommée par l’habitation (unité : kWhEP/m²/an)
  • La classification de la maison (valeur allant de A à G)
  • Des suggestions pour réduire la consommation énergétique

En France ces mentions sont obligatoires :

  • une description du logement, de ses équipements (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, éventuellement climatisation) et de leurs conditions d’utilisation complétée, depuis juillet 2012, par une fiche technique recensant les données entrées pour les calculs;L’échelle est cotée de A, pour les logements les plus sobres, à G, pour les plus énergivores. La moyenne du parc immobilier français se situe autour de 240kWh/m2.an (classe E). L’échelle est également cotée de A, pour les logements faiblement émetteurs, à G, pour les logements fortement émetteurs.

  • la quantité d’énergie qu’il consomme. Il s’agit d’une estimation réalisée selon une méthode standardisée dont certains éléments (références, logiciel utilisé) doivent être indiqués. Pour les logements antérieurs à 1948, on peut établir la moyenne des relevés de consommation des 3 dernières années. Un DPE doit se référer aux prix des énergies les plus récents et préciser leur date d’entrée en vigueur;

  • des conseils de comportement pour dépenser moins d’énergie et des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique du logement.

Audit PEB et DPE : comment ça se déroule ?

Lorsque le propriétaire demande un audit énergétique, il commence par contacter un certificateur agréé qui, après un accord au préalable, va réaliser un devis. En prévision du contrôle proprement dit, le propriétaire doit réunir les documents en sa possession qui informent sur la consommation énergétique de son bien immobilier. Le jour de la visite, le certificateur va s’informer sur les installations techniques.

Les données suivantes seront retenues et prises en compte par le certificateur pour la certification énergétique : le système de chauffage, le système de ventilation, le système de production d’énergie renouvelable et le système d’eau chaude sanitaire. Les matériaux utilisés pour le sol, les murs et la toiture seront aussi considérés, de même que le système d’évacuation. Une fois ces données recueillies, le certificateur va les analyser via un logiciel spécial.

La visite est d’une heure au minimum et peut aller jusqu’à 8 h, tout dépend de la taille du bâtiment à certifier. Pour faciliter le travail du certificateur agréé, il est recommandé de dégager tous les accès. Il est aussi important que le propriétaire, ou une personne connaissant bien la maison, soit présent, sur les lieux. À l’issue de la visite, le certificateur établit le certificat PEB et envoie un document mentionnant le résultat des calculs après paiement.

Le certificateur se rend à l’adresse fournie par le propriétaire à la date du rendez-vous. Si le propriétaire est absent, il pourrait aussi chercher les clés auprès du propriétaire et réaliser l’audit sans lui. Dans tous les cas, une fois sur place, il va mesurer la surface brute de l’habitation (appartement, maison individuelle). Attention, le certificateur considère à la fois la surface du mur extérieur et intérieur.

Les étapes d’un audit énergétique

Étape 1 : Un diagnostic avant tout

Faites appel à un professionnel reconnu qui  va venir visiter votre habitation. Il va l’analyser étudier la composition et le comportement de votre famille. Sur base des informations que vous lui aurez fournies, il rédigera une recommandation et vous remettra un devis complet « énergie » personnalisé.

Ce diagnostic et ce devis préliminaires sont gratuits, car ce professionnel (un entrepreneur) gagne sa vie sur le devis qu’il rédigera et les travaux à entreprendre par la suite.

Des professionnels sont spécialisés pour étudier les solutions  énergétiques les plus cohérentes et rentables.

Trois niveaux d’audit certifié sont possibles :

Vous pouvez aussi faire appel à des « Auditeurs indépendants » agréés (par les Régions).

Ce n’est plus gratuit, mais il s’agit là de véritables audits certifiés. Il existe trois niveaux d’audit certifié.

Une maison existante qui atteint un niveau « G » est une véritable passoire énergétique. Celle qui atteint un niveau « A » (nouvelle construction) a la meilleure performance énergétique. Données selon la directive européenne sur la Performance Énergétique des Bâtiments (2002/91/CE).

Procédure d’Avis Énergétique (« PAE »)

Il s’agit d’un avis énergétique présenté sous formel de label (lettre E à A) pour l’isolation, le chauffage et l’eau chaude sanitaire. Complémentairement, sont fournis par l’auditeur agréé une recommandation des économies d’énergie à entreprendre et un budget des investissements prioritaires à réaliser.

Certificat de Performance Énergétique du Bâtiment

audit-energetiqueCe certificat est obligatoire pour toute demande de permis d’urbanisme (construction ou rénovation).

À partir de 150 jusqu’à 600€ (selon un appartement ou une villa).

Le certificat de performance énergétique est aussi obligatoire en cas de vente ou de location d’un bien immobilier : Il doit être fourni par le propriétaire au futur occupant afin que ce dernier dispose d’une carte d’identité énergétique du bien immobilier qu’il va occuper : La classification se fait en fonction de l’indice :

  • De dépense d’énergie primaire (gaz, mazout, électricité) ;
  • De dépense d’énergie chauffage ;
  • D’émissions de CO2.

Le certificat classe le bien selon une échelle de performance énergétique de A (très économe en énergie) à G (très énergivore).

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Expertise thermographique

Il s’agit de détecter et d’analyser les ponts thermiques par caméra infrarouge. Des solutions sont ensuite proposées. Ce qui est en rouge indique d’importantes pertes d’énergie.

Étape 2 : L’étude de l’isolation et de la ventilation

Une fois le diagnostic posé sur le niveau de performance du logement, il s’agit d’étudier l’isolation de la toiture, du sol et des murs à placer : Quel type de châssis et vitrage allez-vous aussi installer ? La ventilation doit obligatoirement être associée à l’isolation et donc faire partie de cette phase.

Choisir les isolants de votre habitation doit se faire selon deux grands critères : le confort et la santé.

Nous vous en parlons, plus loin en détail, dans le chapitre « Isolation ».

Étape 3 : Chauffer

Une fois l’isolation et la ventilation déterminées, il convient d’étudier votre système de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Et pas avant, ne mettez pas la charrue avant les bœufs. Ce n’est qu’une fois que l’isolation et la ventilation ont été fixées, que vous pourrez choisir votre système de chauffage : chaudières à condensation, biomasse/bois, pompes à chaleur : chauffage par le sol.

Bien entendu, le chauffage doit être étudié avec la production d’eau chaude sanitaire, laquelle peut être assurée par un chauffe-eau solaire, des panneaux photovoltaïques ou une pompe à chaleur.

L’apport du soleil n’est pas à négliger : on bénéficierait en Belgique de quelque 1.500 heures d`ensoleillement par an. (Données IRM.)

Voyez tous les détails dans notre chapitre « Chauffage ».

C’est aussi pendant cette étape 3 que vous allez étudier l’énergie que vous allez utiliser (fossiles : gaz naturel, mazout, charbon) ou énergies renouvelables (solaire, éolienne, etc.)

Comment réussir l’audit énergétique ?

Pour qu’un bâtiment soit bien classé en termes de performance énergétique, il est important de donner au certificateur le maximum de données concernant l’enveloppe du bâtiment, notamment le plancher, la toiture et la façade. Il faut que le propriétaire fournisse le maximum de preuves qui puissent aider le certificateur à évaluer les performances énergétiques du bâtiment.

Dans le cas d’un immeuble récent, par exemple, on peut présenter le cahier des charges qui mentionne le type de matériaux utilisés pour l’isolation des murs, des toitures ainsi que du sol. À défaut du cahier des charges, on peut aussi présenter les devis signés et les factures délivrées par l’artisan ou l’entreprise qui a réalisé l’isolation de la maison.

Si jamais, vous ne disposez d’aucun de ces documents, il y a une astuce qui n’est pas évident à réaliser, mais qui sert de preuve irréfutable. Il s’agit de faire des petits trous au niveau du sol, de la toiture ou de la façade afin de montrer le type d’isolant utilisé. Il est à noter que les photos qui montrent les travaux d’isolation de la maison peuvent aussi servir de preuves.

Quelques conseils pour atteindre les exigences de la nouvelle règlementation énergétique

Le certificat ou diagnostique énergétique est un document obligatoire que le propriétaire d’un logement doit fournir pour la vente ou la location de son bien immobilier. Pour obtenir un bon score lors de l’audit énergétique, il est conseillé d’opter pour des volumes simples lors de la conception du bâtiment. Cela va en effet réduire les surfaces de déperdition.

Pour le système de ventilation, vous pouvez diminuer les valeurs E et EW en optant pour un système avec extraction d’air centralisée ou pour un système de ventilation double-flux avec récupération de chaleur. Pour avoir une bonne isolation, il est conseillé d’opter pour des parois vitrées épais.

Pour le système de production d’eau chaude sanitaire, il ne faut pas que les points de puisage soient trop éloignés de la source qui produit l’eau chaude. Pour le chauffage, il est conseillé d’opter pour des pompes à chaleur.

Il est à rappeler que les exigences pour les bâtiments existants n’ont pas changé dans la nouvelle règlementation 2017. Par contre pour les bâtiments neufs dont le permis de construire est déposé depuis janvier 2017, certaines valeurs ont été modifiées. Il faut savoir que l’audit énergétique est obligatoire, autrement le propriétaire du logement ne pourra réaliser aucune transaction immobilière et il encourt des sanctions.  Il doit être réalisé par un certificateur agréé, moyennant certains frais. La durée de l’audit énergétique est d’une heure minimum, tout dépend de la superficie du logement. Il est à noter que la réalisation de l’audit énergétique ne donne pas droit à des avantages fiscaux.

Comment améliorer son score énergétique

Le certificateur agréé suit un protocole. Afin de lui faciliter la tâche et pour qu’il puisse bien évaluer la performance énergétique de votre logement, il faut réunir le maximum de documents qui pourront servir de preuves et qui vont renforcer les constatations lorsqu’il aura accès à toutes les pièces de votre maison. Les documents qui seront considérés comme preuves sur l’estimation de la consommation énergétique d’un logement sont le permis d’urbanisme, les factures ou décomptes annuels du chauffage, le rapport de mesure d’étanchéité, l’attestation d’acceptation de la demande d’octroi de certificats verts, la demande de réduction d’impôt, le dossier de prime, le dossier de chantier, l’attestation en provenance de l’architecte, les factures originales en provenance d’un entrepreneur, le dernier certificat énergétique dans le cas d’une maison individuelle ou le certificat d’un autre appartement dans le cas d’un immeuble. Il faut aussi laisser libre tous les accès du logement afin que le certificateur puisse bien évaluer la performance énergétique du logement.

Coût de l’audit DPE

cout-dpeEn France le coût du diagnostique de performance énergétique est compris entre 100 et 250 € !

Coûts de l’audit PEB

Dans les régions de Bruxelles et Flandre, pour un appartement ayant une surface :

  • Inférieure à 50 m², le coût de l’audit PEB est de 135 €,
  • Comprise entre 50 à 100 m², le coût est de 195 €
  • Comprise entre 100 à 150 m², le coût est de 245 €
  • Supérieure à 150 m², le coût est de 295 €

Dans ces régions encore, s’il s’agit d’une maison, l’audit PEB est facturé à :

  • 295 € si sa surface est inférieure à 150 m²
  • 345 € pour une surface comprise entre 150 à 250 m²
  • 395 € pour une surface comprise entre 250 à 350 m²
  • 445 € pour une surface supérieure à 350 m²

Le propriétaire bénéficie d’une ristourne de 10 € s’il fournit le plan avec mesures.

Dans la région de Wallonie, pour un appartement ayant une surface :

  • Inférieure à 50 m², le coût de l’audit PEB est de 195 €,
  • Comprise entre 50 à 100 m², le coût est de 295 €
  • Comprise entre 100 à 150 m², le coût est de 330 €
  • Supérieure à 150 m², le coût est de 370 €

S’il s’agit d’une maison, l’audit PEB est facturé à :

  • 370 € si sa surface est inférieure à 150 m²
  • 410 € pour une surface comprise entre 150 à 250 m²
  • 450 € pour une surface comprise entre 250 à 350 m²
  • 495 € pour une surface supérieure à 350 m²

Si le propriétaire ne fournit pas de plan, il doit débourser un supplément de 15 €. Le rapport partiel est facturé à 75 €.

Pour tout audit PEB, quelle que soit la région, il faut prévoir un supplément de 50 € si le rendez-vous pour l’audit se déroule après 18 h, pendant les weekends ou les jours fériés. Si la maison présente une ou des annexes, il faut prévoir un supplément de 35 € par annexe. Par contre, s’il s’agit d’une certification d’appartements dans un immeuble, le propriétaire bénéficie d’une réduction de 15 € par appartement.

L’audit énergétique d’un appartement

Si le bien immobilier à contrôler est un appartement, le certificateur rédige un rapport partiel pour les installations collectives comme le chauffage, la ventilation et l’eau chaude sanitaire. Dans le cas où l’immeuble utilise des panneaux solaires pour la production d’électricité, celui-ci sera aussi pris en compte dans le rapport partiel. Le certificateur facture à part ce devis partiel, étant donné que ces systèmes font partie de la copropriété.

Les surfaces dont il est tenu compte pour l’audit énergétique

Pour l’estimation de la superficie de l’habitation à contrôler, il faut tenir compte de toutes les pièces du salon jusqu’à la chambre en passant par les toilettes et la cuisine. Par contre, les couloirs, les escaliers, les caves qui ne sont pas aménagées, les garages, les balcons ainsi que les greniers qui ne sont pas aménageables ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable de la maison. Sont considérées comme annexe la lucarne, la véranda et la loggia.

À retenir

Bien que l’audit énergétique, PEB ou DPE soit une démarche obligatoire avant toute transaction immobilière, il faut savoir que le propriétaire n’est pas obligé de réaliser les correctifs par rapport aux recommandations fournies par le certificateur. Cela confirme donc le fait que les résultats d’un audit PEB ou DPE sont purement informatifs. Il ne tient compte ni de la facture ni la consommation de gaz. Cependant, il peut servir de critère de choix lorsqu’un futur propriétaire ou un locataire décide de comparer deux biens immobiliers.

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