La plupart des propriétaires connaissent le congé pour vente et le congé pour reprise. Deux motifs classiques pour récupérer un logement à l’échéance du bail. Mais quand le locataire dégrade le logement, sous-loue sans autorisation, ou accumule les retards de paiement sans jamais être vraiment en impayé, ni l’un ni l’autre ne fonctionne.
Il existe un troisième motif, moins connu : le congé pour motif légitime et sérieux. C’est le seul qui permet de ne pas renouveler le bail en raison du comportement du locataire, sans avoir à vendre le bien ni à y habiter.
Quels motifs fonctionnent ?
La loi du 6 juillet 1989 ne donne pas de liste. C’est la jurisprudence qui a précisé les contours au fil des années. En pratique, les juges acceptent comme motifs légitimes et sérieux :
Les retards de paiement répétés. Le locataire finit toujours par payer, mais systématiquement avec 3, 4, 5 semaines de retard. Ce n’est pas un impayé au sens de la clause résolutoire. Mais l’accumulation documentée de retards sur plusieurs mois constitue un motif de non-renouvellement.
Les troubles de voisinage persistants. Nuisances sonores, comportement agressif, plaintes de voisins, interventions de police. Un incident isolé ne suffit pas. Il faut un caractère répété, documenté par des constats ou des attestations.
La sous-location non autorisée. Le locataire met le logement sur Airbnb ou sous-loue une chambre sans accord du bailleur. C’est une violation du bail qui justifie le non-renouvellement.
Les dégradations significatives. Au-delà de l’usure normale : trous dans les murs, installations modifiées, défaut d’entretien grave. Un constat de commissaire de justice est la meilleure preuve.
Le défaut d’assurance habitation. Le locataire refuse de fournir l’attestation malgré les relances. C’est un manquement contractuel reconnu par les tribunaux.
Ce qui ne marche pas
Vouloir augmenter le loyer. Vouloir relouer à quelqu’un d’autre. Un simple désaccord avec le locataire. Un seul retard de paiement isolé. Le juge vérifie que le motif est réel et pas un prétexte. Un congé frauduleux expose le bailleur à 6 mois minimum de dommages et intérêts au profit du locataire, plus l’annulation du congé et la reconduction du bail.
Les formalités à respecter
Le congé doit être délivré au moins 6 mois avant l’échéance du bail (3 mois en meublé), par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre. Le motif doit être exposé de façon précise dans le congé. Une formule vague du type « manquements aux obligations du locataire » est insuffisante et sera annulée par le juge.
Le locataire protégé (plus de 65 ans, revenus modestes) bénéficie de protections supplémentaires, y compris pour le congé pour motif légitime.
En résumé
Le congé pour motif légitime et sérieux est un outil utile quand le locataire pose des problèmes réels mais qu’on ne peut pas (ou qu’on ne veut pas) invoquer la vente ou la reprise. Le motif doit être documenté bien avant l’envoi du congé. Commencez à constituer votre dossier dès les premiers incidents : courriers de relance, constats, attestations, relevés de paiement. Le jour où vous donnerez congé, ces pièces feront la différence entre un congé validé et un congé annulé.
